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黄冈奥康商业步行街是奥康集团开发的第一条步行街，既有成功的经验，又有失败的教训，下面我结合湖北奥康置业工作实际，谈几点体会，希望能给大家在以后步行街开发经营过程中或其它工作提供一些借鉴。
一、步行街的选址要处在闹市中心、人口密集的商业中心位置，并要考虑可能的发展；结合地块特征，挖掘当地人文及消费理念，在建筑设计、布局规划上要立足在高品位、高标准定位的基础上，力争实现：地理环境与开发设计的物业外观形态、建筑品质、实用性、观赏性要相协调统一，总之：一句话“地段是最重要的”。
二、要花大力气进行前期市场调研，地块面积要适中，如果商铺开发过多，容易招不满，商铺太少，又形成不了核心商圈规模，一般地级市商业面积控制在10万方左右，县级单位控制在5万方以下；要充分考察当地消费水平和评估投资回报情况，商铺定价要适中；
三、步行街整体运作要先规划定位，尤其主力商户要先定位后设计施工，不能先建街后招商，避免主力商户、大型卖场进驻后要对街区结构进行大的改造，既影响主力商户、大型卖场按时进驻，又造成巨大的浪费；如电影院，大型超市等；
四、工程建设质量要放在首位，加快工程进度时，不能违背客观规律盲目赶超，同时设计施工时要注重细节问题，要充分考虑人性化的东西，如空调摆放位置、沿街空调水流向问题、下雨天外街雨搭行人走廊问题、用电负荷、水电线路布局、水电“一户一表”、下水等附属设施、商铺进出货通道等问题；
五、在开发建设过程中，团队协作和对外衔接工作是项目顺畅推进的良好保证；尤其当地政府“一把手”的支持是最关键，正所谓“市长就是市场”；项目启动之前就应协调政府部门成立相关管理或者帮扶专班机构，提前介入服务，可以起到事半功倍的效果。
六、要充分利用集团品牌影响力和有效的宣传推广渠道，在区域形成较好的信誉度和美誉度，增强消费信心，同时销售和招商宣传、策划推广要“齐头并举”有机结合起来，从而达到互相推动的作用；在营销过程中要较好地利用地缘关系培育客户群，并扩张影响力，带动营销工作。
七、招商时要充分了解商户的人品、诚信度、经营实力和品牌的发展潜力，不能为了招商而招商，不能招一些害群之马，影响街区的正常运营；特别在签订《租赁合同》时，一定要获取法人所在公司或个人的有效身份证件，并加以确认，以免在遇到纠纷时，能依法解决问题。
八、步行街在招商过程中要做到业态丰富，并且要充分考虑当地市民的消费习惯和消费行为，尤其要有主力、支柱产业商户、大型卖场支撑，同时兼顾个性化、趣味性和老字号店、特色店的业态，毕竟步行街不仅是购物的卖场，更是人们吃喝玩乐的地方；以主力店凝聚人气、特色店彰显影响力、小店铺的灵活为街区制造活力和动力。这样才能增强核心竞争力和扩张影响力，带动街区繁荣发展；
九、开街之后，要将市场繁荣当成第一要务，要抓住机遇迅速收缴租金，加强市场监管，尤其要慎重处理好代租问题，将公司风险降低；制定招商、营销政策上要前后统一，并要搞好风险预测评估、同时要制定详细的应对方案；
十、销售手段不能过于单一、营销策划方案要多元化，要有创新，单靠品牌影响力和广告前期支持不够，应特别加强商业专业化后期培育和影响力扩张；要拓展代理销售和网上销售业务；
十一、开街要选对时机，最好选在“十、一”开街，因为“十、一”节日放假时间长、接着元旦、春节来临有一个连续和持续性的旺季，再加上这段时间天气比较晴爽，气温适中，便于市场培育和街区繁荣；如果选在“五、一”开街，虽然节日放假时间长，但“五、一”节之后马上进入经营淡季，不利于市场的培育；如果定在“元旦”开街，一是节日时间短不利于形成良好开局，二是处在冬春之交，商家不好进货，顾客购买力也不旺；
十二、与政府前期协议中，政府的优惠政策要一次性到位，并以红头文件下发相关职能单位执行，避免随意变动或不落实，如水电的“一户一表”问题、相关税费的减免和优惠政策等；
十三、如果说招商、销售、市场管理作为开发步行街的三项重点工作的话，我认为招商、市场管理应该作为重点之重点，尽管我们开发的最终目的是为了销售，但只要市场管理规范、市场繁荣、房价自然就上升，“皇帝的女儿不愁嫁”只是时间早晚的问题；
十四、如果为了方便市场早日繁荣，需要制定一些招商的优惠政策的话，要分三年对现，如免收六个月的租金，每年免两个月，先收后退，即当年做完一整年，到年底退两个月租金，如中途转让、退出，以后的优惠政策再不享受。
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